我先问你一个问题。
2015年，在一个论坛上说了一句话，大意是：没有哪个国家的房地产可以持续兴旺超过50年，20多年基本就到了饱和阶段，无论住房总量还是购买力，都会见顶，开发空间会越来越小。当时在场的人怎么看他？嘲笑。觉得他是输家心态，抛售万达资产是因为玩不下去了，所以在那里给自己找理由。
但你现在坐在这里，2026年4月，回头看这句话，你是什么感受？
我是觉得有点后背发凉的那种感觉。
不是因为他说得多准，而是因为这件事说明了一个更深层的道理：大多数人在信息充分、逻辑清晰的情况下，依然会选择相信自己想相信的东西。王健林说的那些，当年不是什么秘密，人口增速放缓是公开数据，城镇化率接近天花板是有迹可循的事，住房空置率高企也是学界讨论了很多年的话题。但就是没人信，或者说，没人愿意信。
这种现象，我把它叫做\"信息性拒绝\"。就是你明明看到了信号，但你用情绪和愿望把它挡回去了。
今天我们要聊的，就是2026年4月楼市正在发出的一些信号。这些信号，有的让人兴奋，有的让人不安，但更重要的是，它们合在一起，正在描绘一幅超乎很多人预料的图景。如果你现在手里有房，或者正在考虑买房，这篇文章你得认真看。
先说一个让很多人没想到的消息。
2026年3月5日，自然资源部和国家林草局联合发布了一份文件，编号叫38号文。这份文件里有一条，字数不多，但炸翻了整个业界。原文大意是：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
翻译一下就是：以后想拿新地盖商品房？基本上没门了。
你知道这意味着什么吗？
过去二十年，中国房地产繁荣的底层逻辑之一，就是土地的持续供应。地方政府卖地，开发商拿地盖楼，楼市热了再拿更多地，形成一个正反馈的飞轮。这个飞轮转起来的时候，能带动GDP、带动就业、带动钢铁水泥玻璃家具家电，牵一发而动全身。但38号文一出，相当于把这个飞轮的一个关键齿轮给摘掉了。
当然，也有专家出来解读说别误读，这里的\"新增建设用地\"是特指农转用审批的增量指标，不是说完全停止供地，存量土地、城市更新、旧厂改造这些路子还在。这话是对的，但问题是，在过去这些年里，全国土地供应总量已经在持续下降，很多城市降幅达到了20%左右。38号文是在这个基础上再往紧收。信号已经非常清楚了。
所以我们现在面对的是一个非常奇特的局面：一方面，新增土地供应在收紧；另一方面，楼市正在出现一波人们没有预期到的回暖。
2026年3月的数据，很多人看了都有点懵。
国家统计局在4月16日发布的70城数据显示，3月一线城市新建商品住宅价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅价格环比由下跌0.1%转为上涨0.4%。70个大中城市里，新房价格环比上涨的城市达到14个，比上月增加了4个；二手房环比上涨的城市达到13个，比上月一下子增加了11个。
上海单日二手房（含商业）网签量4月11日突破1632套，创下近五年历史新高。深圳4月第二周二手房签约量同比增长了35%，环比增长16%。北京3月全月成交接近2万套，创了15个月新高，4月第一周二手房成交同比增长36%。
北京上广深，四个一线城市的二手房价格，全部止跌转涨。这是近年来第一次。
但这里有个特别重要的细节，很多人没有注意到。
这波成交量的回升，主力不是刚需，不是改善，而是……抄底客。
媒体做了很多一线走访，发现今年3月入场的买家里，相当一部分是投资客，他们瞄准的是那些在过去两三年里已经大幅下跌的\"老破小\"——城区里的老旧小区，面积小、楼层差、没有电梯，但位置好，跌了很多。有人算了一笔账，有些板块的老破小，现在的租金回报率已经接近甚至超过了3%，这个数字在当前的市场环境下，相对于理财产品来说已经有一定吸引力了。
这一波不是普通老百姓的刚需释放，是聪明钱在悄悄进场。
但你注意到了吗，就在这些成交数据出来的同一周，前线中介已经在说\"小阳春快过去了\"。北京东三环一位资深中介说，4月初已经开始放缓了。
这说明什么？
说明这波行情本质上是一次存量的集中释放，不是趋势性的反转。被压抑了一整个春节假期的需求，在三月份扎堆出来了，然后这口气就泄了。
但这里我要说一个更深层的问题，很多人把它搞反了。
市场上有两种声音，一种说楼市触底反弹了，要涨了，赶快买；另一种说根本没有反弹，这只是假阳，不值得当真。
这两种声音都对了一半，也都错了一半。
它们的问题，是都在用同一个框架思考问题——就是把全国楼市当成一个整体来判断涨跌。
但中国的楼市，从2024年开始，早就不是一个市场了。它是几百个高度分化的市场拼在一起，贴着\"全国楼市\"这个标签对外展示。你看整体数据，是一回事；你身处其中，完全是另一回事。
我来帮你把这张图拆开看。
上海，3月二手住宅挂牌均价由跌转涨，是近两年罕见的信号。上海的房子，尤其是内环和中环的优质地段，正在进入一个新的阶段，供应收紧是实实在在的，人口净流入也还在持续，这里的房价中长期有支撑。
深圳，成交量的增速非常快，但价格还没有完全跟上。这里聚集着大量科技人才和高收入群体，如果经济预期改善，需求弹性会比其他城市大很多。
北京，情况复杂一些。3月单日网签量创了近三年新高，但同期一手住宅成交面积其实低于2025年同期水平。这个分化说明北京市场是结构性的，好地段、好产品在涨，但郊区和五环以外并没有跟上。
再往下看，是一大批二线城市。这里面又要细分。杭州、成都、西安、武汉，这些有产业支撑和人口流入的城市，和那些靠基建概念撑了好多年、人口一直在流出的三四线城市，完全不是一个量级的问题。
真正需要你认真想一想的，是那些三四五线城市的房子。
我帮你看几个数字。百城二手住宅均价到2026年2月是12835元每平方米，同比下跌了8.78%。但这个均值里藏着惊人的分化——曾经的环京楼市，涿州、廊坊一带，部分房源的价格跌幅已经超过了60%。全国二手房挂牌总量突破了753万套，是历史最高水平，但成交量却在下滑。
这意味着什么？
意味着有大量的人在出逃，但出逃的速度赶不上想出逃的需求。挂了几个月卖不掉，反复降价，还是没人接。
这种情况下，如果你在三四线城市有一套房子，正在等市场回暖再卖，我必须跟你说一句很不好听的实话：你等的那个时机，大概率不会来了。不是因为没有政策，而是因为决定这些地方房价的根本变量，不是利率，不是首付比例，而是人口。没有人，没有需求，利率再低也没用。
这是王健林当年那句话的真正内核。他说的不是\"房价会跌\"，他说的是\"饱和之后，市场必然分化，有些地方会死，有些地方会活\"。这个判断，现在已经在数据里清清楚楚地显现出来了。
但说到这里，我要把另一个让很多人没想到的变量拿出来。
38号文之后，土地供应收紧这件事，对于一二线核心城市的优质地块，正在产生一个微妙的影响。
逻辑是这样的：开发商没有新地可拿，或者说新地极难拿到，就只能去争存量地块。存量地块就这么多，大家一起抢，地价就上去了。地价上去了，房企的成本就上去了，新房的定价就不可能往下走。与此同时，新房的供应量也会逐渐减少。
这是一个供给侧的收缩逻辑。
对于那些本来就有真实需求的城市来说，供给减少+需求稳定，结果是什么，你自己想。
但这里有一个大坑，也是我特别想给你指出来的地方。
很多人理解这个逻辑之后，会得出结论：\"所以要赶快买！\"
且慢。
先看一组数字。2026年，房贷利率已经普遍进入3字头，部分城市甚至跌破了3%，公积金利率长期保持低位。首付比例最低降到了15%。这些政策摆在那里，看上去购房成本已经很低了。
但另一组数字也摆在那里。一线城市的房价收入比，北京和上海大约在40左右。什么意思？就是一个当地居民不吃不喝40年，才能买一套房。
这两组数字同时成立，说明什么？说明政策在拼命降低门槛，但房价的绝对水平还是脱离了大多数人的收入水平。降首付、降利率，本质上是在帮人借更多的钱，而不是真的让房子变便宜了。一线城市核心区域的价格，虽然在政策支撑下没有大幅崩跌，但泡沫依然存在。
一些分析人士的判断是这样的：一二三线城市的楼市，在经历了多年的下跌之后，此前跌得比较快的三线城市，价格调整幅度已经比较充分，接下来跌幅会放缓；反而是一线城市的核心区，此前因为政策保护和需求支撑，价格相对抗跌，但未来补跌的压力依然存在。这个判断我觉得是有道理的，但时间窗口很难判断，可能是今年下半年，也可能是更久以后。
所以现在楼市的整个格局，你想清楚的话，应该是这样的：
结构性回暖已经在发生，主要集中在一线城市的核心区域和部分产业支撑良好的二线城市。这不是全面反弹，是精确定向的回暖，带着很强的条件性。这波回暖背后的核心驱动力，不是什么新的需求爆发，而是价格调整到一定程度之后，聪明资金的抄底行为，叠加政策红利的集中释放。
土地供应的结构性收紧，是一个更长期的变量。它的影响不会在2026年就完全显现出来，但它正在改变未来三到五年供给侧的底层逻辑。这个变量，对于那些核心城市的有效供应，会产生比多数人预期更深远的影响。
城市之间的分化，会越来越极端。这不是一个悲观的判断，而是一个必然的走向。人口会往有就业、有产业、有公共资源的地方聚集，这些地方的房子，长期来看会有支撑。其他地方，不管短期怎么波动，长期大方向已经写好了。
整个市场正在经历的，是从一个金融化的、全民参与的投资品市场，向一个更接近居住属性的普通商品市场的转型。这个转型，对于投机者来说是噩梦，对于真实居住需求的人来说，其实未必是坏事。
最后我想说一件真正需要你思考的事情。
每隔一段时间，市场上就会出现一批人，他们的核心逻辑是：政策这么大力度，一定要涨；或者：数据这么差，一定要跌。这两种人都在做同一件事，就是把一个极其复杂的系统，用一条简单的逻辑线去理解。
现实是，中国楼市今天的状态，是多个相互矛盾的力量在同时作用的结果。有收紧土地供应这个看多信号，也有人口结构恶化这个长期看空信号；有一线城市成交回暖的短期数据，也有三四线城市库存堆积的现实困境；有政策精准托底的决心，也有居民收入增长乏力的客观约束。
这些力量同时存在，同时作用，不会因为你选择相信其中一面，另一面就消失。
王健林当年为什么能看清楚？不是因为他比别人聪明，是因为他在认真看数据，而不是在看自己账户里的余额，或者看自己之前买房的成本。
你持有一套房，这套房最近涨了一点点，你就觉得自己当年的判断是对的，市场要反转了——这是情绪在替你做判断。
你手里攒了一笔钱，心里害怕租房，迫切想买房，市场稍微有点回暖你就觉得要涨了赶快上车——这还是情绪在替你做判断。
2026年4月的楼市信号，如果你一定要我给出一个结论，我会说：分化会继续深化，甚至会超乎预料地深化。赢家的城市和输家的城市，之间的差距会拉得更大。而在这个过程里，那些在信息噪音里保持冷静的人，才能做出对自己真正有利的决定。
这一点，王健林很早就说了，而且说对了。
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